2020年 7月 12日 星期日    English   
多伦多买房步骤

买房的步骤

 

一,看房

 

联络一个你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据

这些资料为你选择合适的房屋;如果你考虑贷款,还要告诉经纪人你打算付的首期,

你的收入和目前的储蓄,以便经纪人可以帮你进行合理的规划。一个好的经纪必须具

备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设

性的建议,诚实可靠。 找到符合你的价格和地段的房屋后,你要仔细检查以下各项:

 

1,房子的状况(condition)

 

包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。说到地板,和国内一样,木地

板贵而地毯相对便宜。如果在北约克和士嘉堡买房,很少有国内那么新的,一般都在

二三十年甚至五六十年,downtown 就更老了,但因为多伦多不是太潮湿,只要保养得

当,撑个百八十年没什么问题。这里的房子全是木结构的,外面敷了一层砖,有些甚

至只用了防雨板,好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖,但从国内来的总认为象国

内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,其实是个误区,这里的砖墙漂亮是漂

亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你不用担心,绝

对塌不了。普遍隔音不太好;卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店,甚至还不如

某些高级公寓,但比一般的商品楼要好多了,“美标”算是很普通的。检查地板走路

是否有吱呀声,有一点很正常,但别太响了;你还要仔细检查天花板、窗户下面和

Basement 是否有漏水的迹象,地毯是否潮湿,暖气和空调是否工作正常,等等。

 

2,采暖方式

 

你要记住,多伦多的冬天寒冷而又漫长,通常你会把室内温度设定于摄氏二十一二

度。每增温一度,燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支,每月

少则一两百,多则六七百,视炉子和房屋保温情况而定。加拿大所有的房子都有暖

气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas 是比较经济划算的,

用电干净但较贵,而用油则不太方便 。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一

般来说,你不大会有精力来改这东西。

 

3,建筑图(Survey)

 

您可千万别误会,这张图可不是房屋结构图,严格来说它只是一张土地和房屋方位

图。你申请贷款,将来卖房都需要它,所以卖方最好有这张图。安省的标准房屋销售

协议上规定,如果卖方有,他必须交给买方;否则,卖方也没有这个义务。所以,你

可以请人重新制作一张,费用千儿八百元,并在协议上注明要求卖方分担。不过,如

果你实在喜欢这个房子,卖方又不松口,你就自己看着办了。

近年来,律师在办理房屋过户时会替买方购买一种保险叫“Title Insurance”, 一次         性的费用大概70 多元。买了这种保险,Survey 就不是必需的了。Condo Apartment      和Townhouse 没有Survey。

 

4,中央空调

 

因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没

有中央空调,你要耐热也还罢了,否则还是有的好。

 

5,UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)

 

一种化学填充剂。从字面上能看出是一种甲醛发泡塑料,很多人管它叫石棉,其实和

asbestos 是两回事。为了节省能源,在1975 到1979 年间,安省曾鼓励使用UFFI 注

射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI 会释放出

Formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再

后来又发现其实没什么大事,费力不讨好,里外不是人。因此,市面上有UFFI 的房子

很少。

 

6,朝向和日照

 

不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统(风水,迷信,随你怎么叫

吧),一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都

有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。

 

7,其它的门窗厨房卧室什么的,不一而足,你就慢慢看吧。一次不行,可以让经纪人

再带你看一次,没关系的。

说到这里,有必要提一下高压线,因为在North York、Scarborough 和Markham,靠

高压线的房子很多,并且都在不错的地区。我有一位客户,自己就是前Ontario

Hydro(安省电力局)的高级电力工程师,他自己家的房子,是我见过离高压线最近的

。他买这个房子前,动用了他能拿到的所有设备,从理论到实践给我上了一课。所以

我后来就告诉其他客户,高压线的心理作用远大于实际危害。至于买不买,自己拿主

意。

 

二,下Offer

 

房主已经有了一个要价(ask price 或list price),你可以就地还钱,加拿大管这

叫“下Offer”。Offer 由经纪人来写,可价钱得你自己定。这个还价可是门学问。买

家当然想是越便宜越好,但你不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心,他不理你

了,你还得自己往上涨,多被动。负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交

价格,据此并结合经验给你一个参考意见,但最后主意还是要你来拿。 经纪会和你仔

细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在建议书内,例如订金(通常是一万两

万或房价的5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进

几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition 的时间通常是5 天,如果有

条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制

(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。

 

所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能

接受,可能拒绝。前者万事大吉,恭喜你;后者你就要考虑了,要么再提高价钱,要

么就算了。没关系,卖主拒绝Offer 后又悔青了肠子是常事儿,让他发愁去吧。

 

如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来

说是在你的Offer 上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,

只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后通牒”,在此日期前做出决定。你可

以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。双方

差距千八百元而不能成交的事也时有发生。 最后签字前一定要慎重,这可是有法律约

束的,签完字可就真的不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要

Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户

口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你买不成这个房子,钱会完整的

退给你。如果最后成交了,祝贺你又办完了一件大事。

 

三,验屋

 

几年新的房子就不用验了,但老一点的你最好要找验屋师。验屋项目包括房屋的面

积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等等等。验 

屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,优点就免了,缺点一定得听清楚,记下来,

小毛病也就只有算了,没有十全十美的房子,这你我都知道,而且卖主没有义务来做

这些。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛

病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,同意

不同意难说(一般没戏),如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签

那份免除Condition 的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。 但有

一点一定要告诫各位:在下Offer 以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样

子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子

结构有问题,屋顶和炉子马上该换了,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖

主不会再为你做任何其它的改进或装饰(除非他钱多得没地儿花)。有些买主在成交

后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,这时法律不会保护

你的。

 

四,按揭贷款

 

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的,还可以接原屋主的,选择

多多,但要选适合自己经济状况的。 验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,你要

给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了,你准备搬家

收钱吧。另外,别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构,他们会把你的贷款直接

交给律师的。

 

五,Status Certificate

 

Condo Apartment 和Townhouse 才有。通常包括了Condo 的所有相关文件,如注册登

记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100

元,通常由卖方支付。这个东西在Condo 买卖时是必须的,卖主在10 天内交给买主,

买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。

 

如果以上任何一个条件没有满足,你的经纪人会要求你签一份Mutual Release,即免

除合同,对方接着卖他的房子,并尽快把定金还给你。没有人喜欢签这个东西,但客

户就是上帝,有任何一个条件没有满足,你就得帮他退掉。有人说他的Agent 退不掉

房子拿不回定金,不得已买了房子,其实那是经纪不想退,想赶紧挣这个钱而已。所

以我经常开玩笑说,没有经验的agent 不能找,急着挣钱养家糊口的也不能找,因为

退一个房子跟割他肉一样。记得我曾在一个月内,退掉的deal 有四个共一百多万,简

直是场噩梦。好在客人们还都很信赖我,最后都还买了。即使不买,从做人的角度

讲,不是还得这样做?我认识的一个老行尊就谆谆告诫新人,买房子可能是我们很多

人一生中最大的一笔投资,客人把这件大事交给你,不认真工作,怎么对得起你的佣

金,怎么对得起你做人的良心。所以为了自己晚上能睡得踏实,退就退吧。

 

六,房屋保险

 

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则你拿不到

钱。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码

(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个

信给他们。 买Condo 不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了。

 

七,房契检查

 

这是律师的拿手好戏。合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律

师花一定时间才可能完成。别担心,律师会把房子的历史查个底儿掉。土地的所有

权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费

用。律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应

该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

 

八,水电气开户

 

打电话给水电天然气和Cable 公司,通知他们在交屋后给你开个新户口。别忘了,晚

了你可能得不到某些服务,没准儿还得多交钱。当然,有些负责的律师会主动帮你打

这些电话的。

如果你在多伦多, 电话是: 416-3384829(水),

416-4474911(Gas),

416-5428000(电)。

如果你在Markham,电话是: 905-4773844(水和电),Gas 的电话和多伦多是一样

的。

 

别忘了给Bell 打电话,告诉他们你的新地址,并尽可能保留你的原号码,省得再挨个

儿叨叨;还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。SIN

卡不用。

 

九,签字

 

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在

Closing 前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用

方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。

 

十,交屋日(Closing Day)

 

这天,买卖双方律师都会派人到地产登记机构(也就是房管局)去办理所有的手续,

几点能办完不一定,一般在下午四五点钟,会通知你去拿钥匙。 先别急,拿到钥匙

后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器少了,玩不转了,立刻通知律

师和你的地产经纪,律师会解决的。 到此为止,房子是你的了,然后事儿就多了,

买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视

公司,一件一件办,悠着点,别累着。好了,事情是很多,也许你会觉得没头绪,别

担心,房子都买了,还有什么解决不了的呢?

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